後悔しない『住宅ローン』の選び方とは?

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住宅ローン

何が正解?きっと誰も分からない・・・

マイホームを購入する上で住宅ローンの存在は欠かせないですよね。

でも、マイホームの購入を考えて、初めて住宅ローンを勉強する人がほとんどだと思います。

熟慮した上で、商品を選択したいものですが、商品の多様化・複雑化が進み何を選んでいいか分からないのが皆様の本音だと思います。

銀行窓口で相談すれば自社商品を売るでしょうし、不動産業者に相談すれば審査が通りやすい商品を売るでしょう。

友人から「住宅ローンの賢い借り方は?」と相談されることもありますが、各金融機関で審査面や商品性に違いがあるし、ライフプランは人それぞれなので一概に「○○銀行が良いよ!」と言い切ることが実に難しいものです。

・○銀行は審査が厳しいけど金利が安いよ~
・△銀行は金利が高いけど審査が優しいよ~
・必用なコストは各金融機関で差があるよ~
・事務手数料は繰上返済しても戻らないよ~
・元金均等返済の方が返済ペースが速いよ~
・ボーナス併用は可能な限り避けた方がいいよ~
・団体信用生命保険の特約は金融機関で差があるよ~
・ここ数年は、変動金利を選んでいる人が得してるよ~
・金利は毎月変わるから、複数の金融機関で審査を進めた方がいいよ~

など、ざっくりしたアドバイスは出来ますが、最終的に判断するのは自分自身!

結局、不動産業者がオススメする金融機関で住宅ローンを組む人が多いのでは?

まぁ、それはそれで良いのですが・・・

住宅ローンを組む上で見落としやすい注意点は少なからず存在します。

そこで今回は、住宅ローンを組む前に是非とも確認して欲しい注意点をご紹介しようと思います。

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繰上返済で違約金を払うってどうなのよ?

住宅ローンの金利がガクッと低くなった数年前・・・

「住宅ローンの金利が高いから借換したい!」

と相談する為、来店されるお客さんは実に多かったものです。

金融機関の間でも『借換客』を奪い合う状態が続き、正直、足の引っ張り合い感が否めませんでした。

その様な中、こんなトラブルが発生しました。

借換の審査で無事、可決回答となったお客さん。

いざ完済手続のため、既存借入先の担当者に連絡した際のやり取りで・・・

お客さん:「住宅ローンを繰上完済します」

担当者:「融資残高の2%を違約金としていただきますが、よろしいでしょうか?」

お客さん:「えっ、聞いてないよ!」

担当者:「当時の契約書のサインをいただいています」

お客さん:「そんな・・・説明、無かったですよ!」

担当者:「しかし、契約書にサインをいただいていますので・・・」

そう、違約金の存在を知らないで契約していたのです。

必死に契約当時、違約金の説明が無かったことを訴えましたが、契約書を確認するとバッチリ違約金の文言が・・・

結局、渋々、違約金を支払って借換することになりました。

残債が20,000千円残っていた場合・・・

20,000千円×2%=400千円!!

決して少ない金額ではありませんよね?

まぁ、トラブルのもとなので一般的な住宅ローンの繰上完済に違約金を求める金融機関は少ないのですが、賃貸併用住宅向けのローン商品には多くの金融機関が違約金条項を定めていると思うので注意が必要です。

『違約金の有無』

細かいかもしれませんが、住宅ローンを組む前に確認して欲しいポイントの1つであります。

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5年ルールと125%ルールが無いってどうなのよ?

皆様は125%ルールと5年ルールをご存じですか?

住宅ローンの金利を、変動金利選択型+元利均等返済の組み合わせで借入した場合、多くの金融機関が採用しているルールです。

5年ルール 金利の変更があっても5年間は毎月の返済額が一定となるように調整されるルール。
125%ルール 見直し後の返済額が、従来の返済額の125%を超えないように抑制されるルール。

どちらも急激な金利の上昇から債務者を保護するルールですが、現在まで急激に上昇する局面が無かったから?

125%ルールや5年ルールを設けない金融機関も存在します。

まぁ、このルールを設けていない金融機関は審査が厳しい金融機関ばかりで、返済比率に余裕が無いと審査は通らないだろうし、暫くの間は低金利が続きそうですが、このルールがない場合、急激な金利上昇リスクを回避できず、青天井で返済額が増える可能性があります。

最長、35年でローンを組める中、低金利がいつまで続くかなど誰も分からないし・・・

これってかなりリスクだと思いませんか?

また、変動金利型+元金均等返済の組み合わせでローンを組む場合も、125%ルールや5年ルールの適用がありません。

「125%ルールや5年ルールは所詮、返済の先延ばし!」

と考え、不要論を主張するFPもいますが、大切なことは125%ルールや5年ルールが必用か不要を自分で判断して利用することだと思います。

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団体信用生命保険の特約ってどうなのよ?

民間金融機関は加入を条件とすることが多い団体信用生命保険。

現在では一般的な団体信用生命保険に加え

3大疾病保障
・7大疾病保障
・8大疾病保障
・全疾病保障

など特約がかなり充実しています。

一見、団体信用生命保険の特約は、住宅ローンを組む上で安心感が得られるプラスの材料だと思いますが、保険料が金利に上乗せされる分、返済負担が増えますし、途中解約は基本的に出来ないので注意が必要です。

また、特約名は似ているけど、補償内容や支払条件は各金融機関で異なるほか、団体信用生命保険は住宅ローンを完済するための保険であることを忘れず、入院費や手術費を補償する医療保険と混同しないよう注意が必要です。

総じて、わざわざ返済負担を増やして特約を充実させるメリットは少ないのでは?

最近、話題の無料特約であれば話は別ですが・・・

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フルローンってどうなのよ?

最後になりますが、低金利な状態が続き、条件さえ合致すればフルローンを組める時代になりました。

不動産業者に・・・

「頭金は不要です!」

「売れてしまいますよ!」

「仮審査が通りました!」

「低金利な今がチャンスです!」

と煽られ、時にオーバーローンでマイホームを購入する人がいます。

マイホーム購入へのハードルが低くなったことは評価すべき点かもしれませんが・・・

限界まで借りてしまうのはかなり危険です!

老害だと言われるかもしれませんが、つい数年前まで10%~20%の頭金を用意しないと住宅ローンを組めない時代でした。

個人的には、自己資金の投入が不要となった分、最低でも借入金額の10%程は余裕資金として貯金することをオススメしたいものです。

ブログを読んでいただきありがとうございました!

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